안녕하세요.
원택스 세무회계 대표 세무사 최주희입니다
최근 들어 부동산 증여에 대한 문의가 정말 많습니다.
특히 “집값이 더 오르기 전에 미리 자녀에게 넘기고 싶다”거나
“배우자 명의로 바꾸고 싶은데 세금이 얼마나 나올까요?”라는 질문이 자주 들어오죠.
결론부터 말씀드리면 부동산 증여는 단순한 명의 변경이 아닙니다.
증여세 + 취득세 + 향후 양도세까지 모두 고려해야 하는 전략적인 설계 작업이에요.
오늘은 부동산 증여를 고민하신다면 꼭 알아야 할 절차, 세금, 자주 묻는 질문을 정리해드리겠습니다.
부동산 증여란 무엇일까요?
증여: 생전에 본인의 의사로 특정 자산을 무상으로 이전하는 것
상속: 사망과 동시에 모든 재산이 이전되는 것
차이점은 증여는 시기 조절이 가능하다는 점입니다.
즉, 집값이 많이 오르기 전에 증여하면 미래의 상승분에 대한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
📝 증여 절차, 이렇게 진행됩니다
1. 증여계약서 작성 + 서류 준비
가족관계증명서, 인감증명서, 증여계약서 필요
2. 등기 이전 신청
증여자: 등기의무자 / 수증자: 등기권리자
관할 등기소에서 소유권 이전 절차 진행
취득세율: 주택은 3.8%~4%, 주택 외 부동산은 4%
⚠️ 조정대상지역 다주택자는 최대 12%까지 중과 가능
3. 증여세 신고 및 납부
기한: 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내
평가: 증여일 기준 시가 (최근 국세청이 감정평가 활용을 확대 중) 또는 감정가액 등
세율: 10% ~ 50% 누진세율
공제: 배우자 6억, 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원
👉 세금이 2천만 원을 넘으면, 담보 제공을 조건으로 최대 5년 분할납부(연부연납) 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
배우자 공제(6억)는 10년간 합산되므로 한 번에 많은 금액을 증여하면 효과가 떨어질 수 있습니다.
또한 향후 양도세 계산 시 이월과세 규정이 적용될 수 있어 주의해야 합니다.
미성년자는 공제가 2천만 원밖에 되지 않아요.
또 자녀 명의로 부동산을 보유하면 자금출처조사 가능성이 크니, 반드시 세무사와 시뮬레이션 후 진행하는 게 안전합니다.
임대 중이라면 보증금, 계약 승계 여부까지 꼼꼼히 따져야 합니다.
실수를 줄이는 체크리스트
시가 기준 과세 여부 – 국세청은 최근 감정평가를 적극 활용합니다
증여세·취득세 시뮬레이션 – 미리 계산해야 불필요한 세금 리스크를 줄일 수 있습니다
연부연납 활용 여부 – 세금이 2천만 원 초과 시 분납 제도를 적극 검토하세요
전문가 도움 – 법무사 + 세무사 협업이 있어야 등기·세금 모두 실수 없이 진행됩니다
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[출처] 송파구세무사, 부동산 증여, 어떻게 준비할까?|작성자 원택스세무회계