안녕하세요. 송파구 방이동 원택스세무회계의 최주희세무사입니다.
오늘은 며칠전 상속신고를 진행한 내용을 바탕으로서 매매계약 이행 중 상속이 개시된 경우, 상속세·양도세·취득세의 세금신고를 어떻게 처리하는지에 대해 말씀드리고자 합니다.
어떤 상황인가요?
피상속인(돌아가신 분)이 가지고 계신 부동산 매도를 위해 계약을 체결하고 계약금(또는 중도금)까지 수령한 상태에서, 잔금을 받거나 소유권이전등기를 넘기기 전에 사망한 경우입니다. 이때 상속인 입장에서는 세가지 세금 문제가 동시에 발생하게 됩니다.
1. 상속세
상속세 및 증여세법 기본통칙 2-0-3
세법상 잔금이 청산되거나 등기가 이전되어야 부동산이 양도된 것으로 봅니다. 따라서 잔금을 받지 않거나 소유권등기이전이 없는 경우에는 부동산의 소유권이 여전히 피상속인에게 있습니다. 따라서 해당 부동산은 피상속인의 상속재산에 포함되게 됩니다.
그렇다면 상속재산가액은 어떻게 계산하면 될까요?
상속재산가액은 단순히 부동산 시가 전체가 아닙니다. 이미 수령한 계약금, 중도금은 금융재산(현금)으로서 피상속인의 통장에 남아있을것이기 때문입니다. 따라서 부동산은 잔액만 평가하고, 계약금, 중도금은 금융재산으로 상속재산에 들어가게 됩니다.
아래에 예시로 조금 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
[계산 구조]
양도대금(매매계약가액) : 15억
(-) 기수령 계약금과 중도금 : 7억
= 부동산 상속재산 가액 : 8억
*만약, 매매계약가액이 불분명한 경우 상증세법 제60조~제66조에 따라 평가한 가액(보충적평가액)을 양도대금으로 적용합니다.
2. 양도소득세
세법상 양도시기는 잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날입니다. 피상속인은 잔금도 받지 않고 등기도 넘기지 않은 채 사망했으므로, 사망 시점에 양도는 아직 완성되지 않았습니다. 따라서 피상속인에게는 양도소득세 납세의무가 발생하지 않으며, 해당 부동산은 상속재산으로 상속인에게 승계됩니다. 이후 상속인이 잔금을 수령하고 등기를 이전하게 되므로, 상속인에게 양도소득세 납세의무가 생깁니다.
* 취득가액과 양도차익의 산정
상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다.
매매계약을 한경우 매매게약가액이 시가로 인정되므로, 양도가액(=매매계약가액)과 취득가액(매매계약가액 기준 상속재산 평가액)이 사실상 같아지게 됩니다. 상속인별로 양도세 신고를 진행하여야합니다.
3. 취득세
상속인은 번거로운 상속등기 절차를 생략하고 매수인에게 바로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 이를 중간생략등기라고 하며, 상속을 증명하는 서류와 매매계약서를 첨부하여 진행하면됩니다.
단, 여기서 주의할 점은 상속인에게 등기를 생략한다고 하더라도 취득세는 납부하여한다는 것입니다.
많은 분들이 상속등기를 하지않으니, 취득세도 없다고 오해하시는데, 등기절차를 생략했다고 해서 세법상 취득 사실자체가 사라지는 것이 아니기 때문에, 상속인들에게 상속세 따른 취득세 납세의무가 별도로 발생하는 것입니다.
계약금·중도금을 상속재산에서 빠뜨리는 실수
계약금·중도금은 부동산이 아닌 금융재산(현금)으로 상속재산에 포함됩니다. 부동산만 신고하고 현금을 누락하면 상속재산 신고 오류가 발생합니다.
상속세 신고 시 보충적 평가액으로 신고하면 양도세 폭탄
공시가격으로 상속세를 신고하면 취득가액이 낮아져 양도차익이 커집니다. 매매계약가액을 시가로 제대로 반영하는 것이 핵심입니다.
양도세 예정신고 기한을 상속세 준비 중 놓치는 경우
잔금청산일 기준 2개월 이내 예정신고를 진행하여야합니다.
상속등기 생략 시 취득세 납부 기한 놓치는 경우
중간생략등기로 진행하다 보면 취득세 납부를 잊는 경우가 있습니다. 상속개시일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
맺음말
이 케이스는 상속세·양도소득세·취득세가 동시에 발생하는 복잡한 상황입니다. 특히 상속세 신고에서 매매계약가액을 시가로 반영하는 것이 양도소득세 절세의 핵심 전제조건입니다. 세무사와 함께 전체 타임라인을 먼저 정리하시기 바랍니다.
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[출처] 송파구상속전문세무사, 부동산 계약금·중도금만 받고 사망한 경우 상속세·양도세·취득세 완전 정리|작성자 원택스세무회계